9.董事会 (第3/6页)

，帮别的开发商运营商业项目，收管理费。这两个板块是赚钱的，城市更新是吃钱的。”

    她翻到第二页。

    “我花了一个周末把云上过去三年的报表重新拆了一遍，有三组数据想请各位注意。第一组：商业运营板块的租金坪效。我们持有的商业物业主要分布在浦东和静安，过去三年平均租金坪效从每平方米每天十二块六降到了九块八。同期上海甲级写字楼和购物中心的行业均值只降了不到百分之五。我们降了将近百分之二十五，不是因为市场不好，是因为我们为了给城市更新板块腾挪资金，把商业物业的维护和升级预算砍了将近一半。物业质量下降，租户续租率下降，租金议价能力就下降。这是杀J取卵。”

    方敏在座位上轻轻点了一下头。她是商业运营板块的负责人，这些话她跟沈若谦说过不止一次。

    “第二组：城市更新板块的资金占用。四个在建项目，从拿地到现在累计投入超过八十亿。其中自有资金只有不到三十亿，剩下五十多亿靠银行贷款和信托融资。这些钱是有成本的，去年集团整T融资成本是百分之六点八，今年因为沈总去世，银行可能会重新评估授信条件，融资成本大概率会涨。而四个项目里只有长宁一个进入了回款周期，回款进度还b计划晚了四个半月。另外三个项目都还在拆迁或建设阶段，短期内不会产生现金流。这意味着我们每个月光利息就要付将近三千万，而城市更新板块自身不产生任何经营X收入。所有的利息、管理费、人员成本，都在靠商业运营的租金和轻资产的管理费来填。”

    她翻到第三页。